Une boutique, un restaurant, un cabinet médical ou une agence bancaire au rez-de-chaussée, des logements aux étages : cette configuration, on la retrouve dans une grande partie des immeubles de centre-ville, et le 1er arrondissement de Marseille ne fait pas exception. Cette mixité n’est pas qu’une simple question d’usage : elle est encadrée par un ensemble de règles précises, issues de la loi du 10 juillet 1965, du Code civil et du Code de commerce, complétées par une jurisprudence abondante. Un syndic de copropriété à Marseille 1er, comme dans toute copropriété mixte, doit connaître ce cadre sur le bout des doigts pour sécuriser les décisions de l’assemblée générale et éviter que de simples malentendus ne se transforment en conflits durables entre copropriétaires occupants, bailleurs commerciaux et locataires professionnels.
La destination de l’immeuble et des lots : le socle de toute copropriété mixte
Tout part du règlement de copropriété. En application des articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ce document fixe la destination de l’immeuble ainsi que celle de chaque partie privative, et détermine les conditions dans lesquelles chaque copropriétaire peut jouir de son lot. Chacun est libre d’utiliser son bien comme il l’entend, mais toujours à condition de ne pas porter atteinte à cette destination, ni aux droits des autres copropriétaires.
Certains règlements comportent des clauses dites « d’habitation bourgeoise exclusive », qui interdisent toute activité professionnelle, y compris libérale. D’autres retiennent une clause « d’habitation bourgeoise simple », plus souple, qui autorise les professions libérales mais exclut le commerce. Dans la pratique, la rédaction de ces clauses est souvent imprécise, et c’est au cas par cas que les tribunaux apprécient si une activité donnée reste compatible avec la destination de l’immeuble. Dans le 1er arrondissement de Marseille, où le bâti ancien a souvent été redécoupé au fil des décennies, ces zones grises reviennent régulièrement. Un syndic qui laisse s’installer un commerce sans avoir vérifié la compatibilité de son activité avec ces clauses expose la copropriété à un contentieux qui peut resurgir des mois, voire des années plus tard.
> Le changement de destination d’un lot : quelle majorité, quelles limites ?
Un copropriétaire qui souhaite transformer un local d’habitation en local commercial, ou l’inverse, n’a pas toujours besoin d’un vote en assemblée générale. Le principe, rappelé de façon constante par la jurisprudence, est simple à énoncer : aucune autorisation n’est requise si le changement d’usage est déjà permis par le règlement de copropriété, et s’il ne porte atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.
En revanche, un vote devient nécessaire, et parfois même à l’unanimité, dès lors que l’usage envisagé est contraire à la destination de l’immeuble (l’installation d’un commerce dans un immeuble à usage exclusif d’habitation en est l’exemple le plus parlant) ou prohibé par une clause du règlement justifiée par cette même destination. Les tribunaux ont par exemple eu l’occasion de préciser, à propos d’un local loué en meublés touristiques de courte durée dans un immeuble par ailleurs résidentiel, que ce type de rotation ne correspond pas à la destination bourgeoise de l’immeuble.
Concrètement, c’est au syndic de qualifier juridiquement chaque demande avant de l’inscrire à l’ordre du jour, de déterminer la majorité applicable, et d’alerter le conseil syndical lorsqu’un projet présente un risque de contentieux. Un rôle de vigie qui prend tout son sens dans une copropriété du centre-ville, où les demandes de changement d’usage sont plus fréquentes qu’ailleurs.
La répartition des charges entre lots commerciaux et lots d’habitation
La coexistence de commerces et de logements est l’une des principales sources de désaccord sur la répartition des charges. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pose un principe d’ordre public : les copropriétaires participent aux charges des services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité objective que ces éléments présentent pour leur lot. Toute clause du règlement contraire à ce critère est réputée non écrite (un point souvent méconnu, y compris de certains copropriétaires eux-mêmes).
Ce critère a été précisé à plusieurs reprises par la Cour de cassation. Dans un arrêt du 9 mai 2019 (Cass. 3e civ., n° 18-17334), elle a confirmé qu’une répartition des charges d’ascenseur par parts égales entre des lots situés à des étages différents est contraire au critère d’utilité : un commerce du rez-de-chaussée, qui n’utilise jamais l’ascenseur, ne peut pas en supporter le même coût qu’un appartement du cinquième étage. À l’inverse, dans un arrêt du 26 octobre 1983, la Cour a jugé que l’utilité s’apprécie de façon objective et potentielle : un copropriétaire ne peut s’exonérer d’une charge au seul motif qu’il n’utilise pas personnellement l’équipement, dès lors que l’usage reste possible pour son lot.
Concrètement, pour un local commercial, ce critère joue dans les deux sens :
- il peut justifier une exonération partielle de certaines charges (ascenseur, espaces verts, gardiennage dédié aux étages) lorsque le commerce n’en tire aucune utilité potentielle ;
- il peut au contraire justifier une majoration de certaines charges lorsque le commerce génère un besoin spécifique : portes automatiques à fort passage, chauffage central intensément sollicité par une vitrine ouverte au public, système de sécurité renforcé.
Un changement d’usage, par exemple la transformation d’un appartement en commerce, rend souvent nécessaire une modification de la grille de répartition des charges, conformément à l’article 25 e) de la même loi. C’est un point que le syndic doit vérifier systématiquement, sous peine de voir perdurer une grille devenue incohérente, et donc contestable devant le juge.
Façades, enseignes et devantures : une autorisation quasi systématique
La visibilité d’un commerce passe presque toujours par une intervention sur la façade : pose d’une enseigne, changement de vitrine, installation d’un store ou d’une devanture peinte. Dès lors que ces aménagements affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ils relèvent de l’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965, qui impose un vote à la majorité absolue : c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.
La jurisprudence est constante sur ce point depuis un arrêt ancien mais toujours cité de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 30 mai 1972, n° 71-10724) : la pose d’une enseigne, même prévue au bail commercial, doit obtenir l’accord de la copropriété. À défaut d’autorisation, le syndicat des copropriétaires peut saisir le juge des référés pour obtenir le retrait de l’installation, celle-ci constituant un trouble manifestement illicite, comme l’a rappelé la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 12 septembre 2007.
Ce cadre ne doit pas être confondu avec les obligations du bailleur envers son locataire commerçant. En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance qui implique de permettre à son locataire l’exercice paisible de son activité (ce qui inclut, en principe, la possibilité de signaler son commerce par une enseigne). Concrètement, un propriétaire bailleur ne peut pas refuser cette demande par principe : il doit porter le projet devant l’assemblée générale, seule compétente pour l’autoriser, éventuellement en encadrant les dimensions, l’emplacement, les matériaux ou l’éclairage pour préserver l’esthétique de l’immeuble et la tranquillité des résidents. Un équilibre que l’on retrouve très concrètement dans les rues commerçantes du centre de Marseille, où façades anciennes et vitrines modernes doivent cohabiter.
Bail commercial et copropriété : une relation triangulaire à sécuriser
Lorsqu’un local commercial est loué, le syndic se trouve face à une relation triangulaire entre le syndicat des copropriétaires, le copropriétaire bailleur et le locataire commerçant (ce dernier n’étant pas partie au règlement de copropriété, mais tenu d’en respecter les règles par le jeu de son bail). Plusieurs points méritent une vigilance particulière :
- La transmission du règlement de copropriété. Le bailleur reste seul responsable, vis-à-vis du syndicat, du respect du règlement par son locataire. Il est donc dans l’intérêt de toutes les parties que les clauses relatives à la destination et à l’usage des parties communes soient annexées au bail commercial dès sa signature.
- Les charges récupérables. La loi impose au bailleur de fournir à son locataire, au moment de la signature du bail, un inventaire précis des charges locatives et de leur mode de répartition. Un syndic qui ventile clairement, dans ses décomptes, les charges à la charge du bailleur et celles récupérables auprès du locataire, facilite grandement cette obligation.
- Les nuisances générées par l’activité commerciale. La responsabilité du bailleur peut être engagée si son locataire cause un trouble aux autres copropriétaires : nuisances olfactives d’un restaurant, dépôt de marchandises en parties communes, allées et venues liées à de la vente à emporter. La jurisprudence confirme que le syndic peut valablement mettre en demeure le bailleur de faire cesser un trouble causé par son locataire, ce dernier n’étant pas directement engagé envers le syndicat. C’est au bailleur qu’il revient alors de démontrer qu’il a effectivement agi, sous peine de voir sa propre responsabilité recherchée.
- Les travaux du locataire. Lorsque l’activité du preneur nécessite des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur (percement, extraction, climatisation en façade), l’autorisation de l’assemblée générale reste indispensable, y compris si le bail commercial les autorise entre bailleur et locataire. Un défaut d’autorisation peut engager la responsabilité solidaire du bailleur et du preneur.
Pourquoi cette expertise fait la différence dans la gestion au quotidien
Ces règles (destination des lots, répartition des charges, autorisations de façade, articulation avec le bail commercial) ne s’improvisent pas. Elles demandent au syndic une lecture attentive du règlement de copropriété propre à chaque immeuble, une veille sur la jurisprudence, et surtout la capacité d’anticiper les points de friction avant qu’ils ne dégénèrent en contentieux. Un contentieux coûte toujours plus cher, en temps comme en argent, qu’une clarification menée en amont, un principe qui vaut pour toutes les copropriétés mixtes, et particulièrement pour celles du 1er arrondissement de Marseille, où commerces et logements se côtoient au quotidien dans un tissu urbain dense.
C’est cette approche que porte Mon Petit Syndic : une lecture rigoureuse de chaque règlement de copropriété, une communication claire avec les copropriétaires bailleurs comme avec les résidents, et une transparence comptable totale via un extranet accessible à tout moment, y compris pour les décomptes de charges les plus techniques.
Pour toute copropriété comportant des locaux commerciaux et souhaitant faire le point sur sa gestion actuelle, l’équipe de Mon Petit Syndic reste disponible pour un premier échange. La démarche pour changer de syndic est plus simple qu’il n’y paraît, et peut être engagée dès la prochaine assemblée générale.